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容积率越高项目赚钱越多?年轻人,你的想法很危险!

[导读]:为什么三室的户型要做140平而不是120平?为什么一梯要做4户而不是两户?为什么同样价格拿的地,最后售价会有区别?这背后的原因,都与一个叫容积率的数值有关。今天我们就来谈谈...

容积率越高项目赚钱越多?年轻人,你的想法很危险!

  为什么三室的户型要做140平而不是120平?为什么一梯要做4户而不是两户?为什么同样价格拿的地,最后售价会有区别?这背后的原因,都与一个叫容积率的数值有关。

  今天我们就来谈谈容积率。

  从概念上分析,容积率指的是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比值,是衡量住宅舒适度的重要指标。但同时,它对于政府部门、开发商和消费者的意义也各有侧重。

  ● 对政府部门而言,容积率与城市地貌、城市交通、城市环境密不可分,控制容积率,也就是控制了城市的规划和开发;

  ● 对房企而言,容积率决定了地价成本在房屋中的占比,以及房屋开发如何做、如何实现最高溢价配套的因素。

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  ● 对购房者而言,容积率是影响住房舒适度的重要参考指标。

  房企在拿地、得到确定的容积率之后,会对项目做出怎样的划归,又怎样提升整个项目的溢价空间,达到利润的最大化,在接下来的论述中,明源君将与你一一探讨这些问题。

  01容积率与利润并非一定呈正相关

  因地因时制宜收益更多

  1、理论上住宅可获得的收益与容积率提升呈正相关。

  容积率与利润之间的平衡点在哪?我们先从容积率的公式开始推导:

  通常情况下,容积率的计算公式为:容积率=地块建筑总面积/地块总占地面积;

  而当建筑密度确定之后,容积率又可表述为:容积率=建筑密度*层高,说明在密度一定的情况下,层高越高,则容积率越高;

  紧接着,此公式又可推导为楼面占地率=1/容积率,即楼面占地率与容积率成反比,每平方米建筑面积占用的土地越少,建设开发中所占土地费用的成本就越低,因此土地利用率和经济效益就越高。

  在此,可以初步判定,理论上来说,容积率越大的项目,可以获得的收益也就越大。但在实践中,容积率往往还与城市总体规划设计有关,购房者出于房屋居住舒适度的考虑,对于容积率过高的住宅,购买意愿也会降低。

  2、在边际收益/成本曲线中,容积率在一定范围内提升住宅销售额。

  除了建筑密度、层高之外,还有别的因素在影响着容积率的设定和规划。

  此时就需要引用一条经济学原理:边界收益理论。所谓边际收益,就是指每多增加一个单位投入带来的收益值,但值得注意的是,当其他投入量一定时,连续增加某种投入量,会使总产量的增量递减。

  底层楼房中的高层房屋,容易存在上楼不便、夏季炎热等缺点,所以普遍售价要稍低。但是高层建筑中的高等住宅由于在景观、通风、日照等方面条件大为改善,其价格又会大幅上扬。

  ▲ 图:楼层数与房屋售价之间的边际收益曲线

  与收益对应还有成本,边际成本是指每多增加一个单位所增加的成本,在一定范围内,投入单位越多,均摊成本则越低,但是一旦突破某一限度,其边际成本则会上升。

  如高层楼房就要比低层楼房多出了电梯等设置,高层楼房的地基处理、水、电、消防设施投入以及规划设计、工程勘察、建设周期等成本都要高于低层楼房,其边际收益超出一定范围就会下降。

  ▲ 图:楼层数与房屋建设成本的边际成本曲线

  3、建筑成本、开发周期甚至地段,都会影响容积率和住宅售价。

  假设商品房单方售价为Pm,单方成本为Cm,土地价格(单位土地面积)为Xo,单方利润为Lo,利润率l,房地产开发周期T,利息率r,利息折算系数K,税率为t,建筑总占地A,容积率f,那么根据商品房价=总成本+土地费用+利息+利润+税收,可用公式表达为:

  这个公式说明:在利润率明确的情况下,提高容积率还会带来建筑成本、建筑周期的增加,且由于一段时期内地产价格的相对稳定,楼层的增加还可能使平均售价Pm略有下降,这也就说明了单纯提高容积率不一定会带来地价的增长。

  以上公式还可变形为:I=Pm(I-t)/(Xo/f+ Cm)-I-r*T*K,即开发项目费用明确时,通过提高容积率来提高利润,若单方成本和开发周期稳定,则利润率和容积率都会增加;但若单方成本和开发周期不确定,则利润率变化未知。在高价地区提升容积率,楼面地价降幅超过单方成本增幅,那利润率就有可能大幅提高,而若在低地价地区采取提高容积率的行为,则很有可能会是一场冒险。

  02对容积率进行拆分

  让高容积率也能获得高收益

  一般情况下,建筑产品形态与容积率之间存在一定对应关系,这也就对应了不同的客户层面,决定了不同的竞争格局。在地块规划意见书中,除了给定容积率指标外,往往还会给定相应的建筑密度、建筑限高等。因此在做项目具体规划时,这些因素都将要考虑进去。

  在项目规划设计中,满足种种限定条件,对给定的容积率进行分解,从而在一个项目中形成不同的产品形式,让某种需求得以满足,可称之为容积率拆分。与容积率拆分相伴的,就是产品形态的排列布局:拆分之后的地块应该怎样选择产品形态,这些产品如何组合布局,都是实现利润最大化的重要手段。

  ▲ 住宅项目容积率与产品关系对应 来源:中原地产

  1、合理安排布局新项目组合,完成项目利润最大化,是拆分的总要求。

  房企在运作项目时,要从财务净现值、财务内部收益率、成本利润率三个角度对项目组合进行考量,在财务回报中选取组合的最优解。因此做到利润率和利润额的最大化,也是最优产品组合的衡量标准之一。

  项目规划时,可以选定不同物业的组合模式,同时将几种组合形式在数值上进行比对,测算出在满足容积率值的前提下,不同产品类型之间的组合模式。

  ▲ 拆分容积率后项目销售额计算方式 来源:中原地产

  以龙湖香醍漫步为例,该项目在1.0的容积率下,选择了“别墅+洋房”的组合,其比例大约为3:7,其中别墅产品树立项目形象和价格平台,带动洋房的销售价格和速度,最大化实现了项目的价值。

  ▲ 龙湖·香醍漫步总平面图

  2、不同地块之间互相呼应,形成配套,让项目收益倍增。

  项目在操作过程中,还会遇到所拿地块容积率太高,影响房屋售价的情况。在前文分析中,我们已经论证了容积率一味提高,房屋住宅的利润率就会下降的情况,因此为了保持利润的稳定性,可以从建设多种形态产品入手,例如超高层、办公楼等等都用来消化容积率,以达到住宅容积率“被平均”,舒适度得以保持的效果。

  深圳宏发领域项目在开发时,就采用了组合式的项目配套。

  宏发领域的项目占地面积为3.63万平米,建筑总面积达到16.8万平米,计算可知,容积率为4.63,总户数达1354户,鉴于该容积率整体较大,舒适度下降将会比较明显,影响利润率,因此房企在对项目进行规划开发时,就设计了包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种形式在内的物业产品,一方面利用商业项目容积率高的特点,帮助住宅消化容积率,另一方面则是可以在项目中实现生态的多样性,活跃整个商圈。

  ▲ 宏发领域房型和套数统计▲ 宏发领域在打造办公、商业、居住一体的开放式综合区外,还利用外部空间,通过景观来提升产品的附加值和

  3、住宅本身也可以依靠设计化解容积率压力。

  到单一住宅层面,由于容积率能够对住宅品质、型式和成本产生影响,要化解高容积率带来的压力,在容积率一定时,要获取高收益也需要一定方法。

  化解单体住宅容积率过高,主要可以从标准层消化和东西向围合排布两个角度出发。

  ● 增大室内空间

  从标准层消化容积率的途径上来看,可以有增大梯户比、增加户型进深、增大户均面积三种手段。但增大梯户比容易降低住宅的舒适度,增大进深又容易导致通风不畅,因此适当增大户型,可以说是目前解决容积率太大的一个较好选择。

  ▲ 世茂滨江花园楼层平面图。不难看出,就是通过增大户均面积,减少梯户比来消化容积率。

  ● 东西向围合式布局

  合围式布局,即是住宅沿着基地外圈周边进行布置,这样可以在中部形成宽敞的绿地和舒适的空间,日照、通风和视觉环境相较传统布局也有提高。

  ▲ 成都万科金色家园布局图

  而合理采用东西向住宅,还可以在增大总体进深的同时满足日照条件,改善地区的小气候,使居住的舒适感更强。

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